Монополія рієлторів. Чому українців змушують платити за їхні послуги?

Всі українські рієлтори повинні скласти кваліфікаційний іспит та отримати свідоцтво. Українці, продаючи або здаючи нерухомість в оренду, зобов’язані користуватися їх послугами. У Верховній Раді з’явився законопроект про рієлторську діяльність, який фіксує ці два правила та розписує деталі роботи ринку по-новому.

Партійна палітра ініціаторів законопроекту широка. Це 24 нардепа від “Слуги народу”, по одному від фракцій “Довіра”, “Європейська солідарність”, “Батьківщина” і троє від “Опозиційної платформи – За життя”. У пояснювальній записці вони вказують, що рієлтори вже зараз охоплюють 90% угод з купівлі-продажу та оренди нерухомості. А законодавство їх діяльність ніяк не регулює. Звідси тінізація самого рієлторського ринку і ринку нерухомості в цілому. З усіма наслідками, що випливають, в тому числі, й з незахищеністю прав споживачів.

Nash. Live розбирався, як, на думку нардепів, повинні працювати рієлтори, і чому це не влаштовує ні їх, ні власників нерухомості.

Зміст

  • 1Ринок рієлторських послуг по-новому
  • 2Готуйте гроші

Ринок рієлторських послуг по-новому

Законопроект вибудовує ієрархію. Є фахівці в сфері рієлторських послуг: агенти з нерухомості та брокери.

Агент не має права вести рієлторську діяльність. Він, за дорученням брокера або роботодавця-суб’єкта рієлторської діяльності, готує інформацію про об’єкт, ринок, шукає і показує об’єкти нерухомості, допомагає оформляти документи.

Повною мірою надавати інформаційні, консультаційні, посередницькі та інші профільні послуги – рієлторські – можуть тільки брокери. На підставі та в межах підписаного договору.

Вимоги до брокера – повна середня освіта, володіння українською мовою, професійна підготовка в акредитованих закладах та проходження кваліфікаційного іспиту.

Проводити атестацію буде Кваліфікаційно-сертифікаційна комісія Національної федерації фахівців в сфері рієлторської діяльності. Дана федерація – громадський союз із всеукраїнським статусом. Її мета – реалізація рієлторського самоврядування. Вона буде вести реєстр фахівців, а також Єдину інформаційну базу.

В Єдиній інформбазі буде формуватися інформаційний паспорт кожного об’єкта нерухомості. У ньому буде інформація про власника, тип об’єкта, реєстраційний/ кадастровий номер, адресу, правовстановлюючі документи, технічний стан, наявність виконавчих проваджень, борги з платежів, забудовника і т. д. Паспорт заповнює брокер. Тоді як кожен же брокерів захоче увійти в федерацію, оскільки без неї не добратися до бази. А без самої бази рієлторська діяльність втрачає сенс.

Без паспорта об’єкта не можна буде його рекламувати. Але, що найголовніше: реєстраційний номер інформаційного паспорта з Єдиної інформаційної бази планують зробити істотною умовою договору, за яким об’єкт нерухомості відчужується, реалізується або здається в оренду. Цей пункт збираються дописати в ст. 638 (укладення договору) Цивільного кодексу.

Без брокера угоди неможливі, а брокери прив’язані до всеукраїнської федерації. Тобто законопроект вбиває двох зайців – і ріелторів бере під ковпак, і не дає ухилятися від сплати податків при операціях з нерухомістю. Те, що навіть при легальних угодах власник може й не мати потреби в послугах брокера (наприклад, здає або продає нерухомість знайомому або добре орієнтується в ринку нерухомості), законопроект не враховує.

До речі

Законопроект передбачає штрафні санкції за діяльність неатестованих фахівців – 8,5-17 тис. грн (500-1000 неоподатковуваних мінімумів).

Штраф за рекламу об’єкта без інформаційного паспорта – десять мінімалок (47,23 тис. грн). Стягуватиме штрафи Національна федерація. Сплачувати – рекламодавець, виробник, розповсюджувач реклами.

Готуйте гроші

Норми законопроекту викликали занепокоєння в українських рієлторів. В Асоціації фахівців з нерухомості запропоновану редакцію назвали неприпустимою.

З точки зору споживачів послуг, вважають там, законопроект обмежує права громадян розпоряджатися власністю. З точки зору ринку – містить корупціогенні чинники і ризики, порушує антимонопольне законодавство, права та інтереси рієлторів.

Про те, що ринок потрібно регулювати, сперечатися не доводиться – якість послуг, відповідальність представників поза правовим полем.

Однак усіх нинішніх фахівців хочуть прогнати через кваліфікаційну перевірку (особливості, тематика, напрямок іспитів законопроектом не зазначені) і намертво прив’язати до тільки одного можливого органа самоврядування. Це схоже на введення адвокатської монополії, яку наразі планують скасувати.

У законопроекті не знайшлося місця для умов з тарифікації рієлторських послуг. Тобто яку суму зверху доведеться заплатити при угоді з оренди або продажу нерухомості, українці можуть тільки здогадуватися. В одному не доводиться сумніватися – платити доведеться.

У Головному науково-експертному управлінні ВР теж від законопроекту не в захваті. Там зазначили, що на ознайомлення у експертів було вкрай обмежений час, тобто ВР з просуванням цих норм поспішає. Проте, й так зауважень у ГНЕУ набралося чимало. Там вказують на неузгодженість окремих норм із законодавством, перевантаженість, громіздкість. Зокрема, в законопроекті не вказано, який держорган буде регулювати рієлторську діяльність (федерація – не держорган, а орган самоврядування). Хоча в преамбулі документа держрегулювання позначено як мету. Немає порядку визначення акредитованих установ, які займатимуться профпідготовкою ріелторів. Хоча саме в таких установах, виходячи з норм повинні готувати та підвищувати кваліфікацію спеціалістів з нерухомості.

Змінам до Цивільного кодексу приділили особливу увагу. Експерти ГНЕУ підтвердили, що власникам нерухомості, які захочуть її здати або продати, від договору з рієлтором не відкрутитися. Що, також підтверджують там, може “істотно обмежити права власників нерухомості самостійно розпоряджатися своїм нерухомим майном”.

Нардеп від фракції “Слуга народу” Ігор Фріс порівнює норму про обов’язкову паспортизацію нерухомості з електронними майданчиками- посередниками, тільки через які можна було внести дані про оцінку майна в Єдину базу.

“Колись таке коштувало до 1800 гривень, – констатує нардеп. – Думаєте, захотять менше? З прийняттям цього шедевру, власники будуть обмежені в праві розпоряджатися своїм нерухомим майном без участі посередників та внесення майна в нову базу нерухомості! Ну чим не старі добрі майданчики з оцінки?”

Гроші на виписку з нового реєстру – тільки частина витрат при угодах. Послуги рієлторів (брокерів) коштують чимало. І зараз середня комісія при продажу в Києві – 5% від вартості об’єкта.

При цьому законопроект не деталізує, яку саме відповідальність буде нести брокер за формальну роботу. Це, зазначено в документі, має бути прописано в договорі. Якщо що, споживачі зможуть поскаржитися у Федерацію, а там застосують щодо брокера або агента дисциплінарні заходи впливу: на пів року позбавлять права працювати брокером, анулюють свідоцтво, виключать з реєстру фахівців.

Спори, які виникнуть у зв’язку з рієлторською діяльністю, можна вирішувати в судовому порядку. А при федерації можуть працювати третейські суди і медіатори.

До речі

У ГНЕУ радять доопрацювати закон. В якості альтернативи, ВР може розглянути законопроект Фонду держмайна про брокерську діяльність. Його доопрацьовану версію на початку червня ФДМ віддав у Державну регуляторну службу. Фонд в цьому законопроекті позначений як регулятор ринку. Право називатися агентом з нерухомості там пропонують надати після коротких курсів, брокером – після кваліфікаційного іспиту з переатестацію кожні три роки.

Готуватимуть брокерів і агентів навчальні центри при саморегулівних організаціях (громадських організаціях брокерів). Суб’єкт брокерської діяльності – компанія, в штаті якої не менше трьох брокерів (в законопроекті нардепів – мінімум один).

Деталі цієї ініціативи варто обговорити детальніше. Але, на відміну від депутатського, законопроект ФДМ хоча б не примушує українців користуватися рієлторськими послугами.

 

Джерело: Наш.live

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *