Ужгородка

Новини Закарпаття

Схеми для юросіб та іноземців, низька ціна та референдум, що не лякє. Яким буде ринок землі в Україні?

1 липня стартує ринок землі сільгосппризначення. Тільки для фізосіб та не більше 100 га в одних руках. Юросіб допустять на ринок тільки в 2024 році, а іноземців – тільки якщо українці дозволять це на референдумі. Орендарям надають переважне право на викуп. Це умови в дуже загальних рисах.

Nash.Live відповів на п’ять важливих питань про ринок землі перед його запуском.

Зміст

  • 1Якою буде ціна землі та для землі?
  • 2Чи є схеми з продажу юрособам та іноземцям?
  • 3Які податки потрібно заплатити?
  • 4Чи можна отримати свій пай після відкриття ринку?
  • 5Чи буде референдум?

Якою буде ціна землі та для землі?

До кінця 2029 року при угодах ціна землі не може бути нижчою за її нормативну грошову оцінку – такі умови, що прописані законодавчо. Станом на 1 січня НГО 1 га ріллі від 21,4 до 33,4 тис. грн, багаторічних насаджень – від 27 до 67 тис., пасовищ – від 1,5 до 7 тис. Грн.

Далі ціна вже договірна між продавцем і покупцем. За оцінками прем’єр-міністра протягом 3-5 років середні розцінки зростуть удвічі. Але вдвічі проти чого – середньої ціни на старті ринку або НДО не уточнив.

Якщо на старті купувати юрособи та іноземці не можуть, ціна може бути тільки тією, яку зможе витягнути фізособа. В ідеалі, український фермер. Денис Шмигаль сказав, що частково програми щодо їхнього доступу до дешевих фінансових ресурсів уже є, а інші запустять разом з Фондом часткового гарантування кредитів в сільському господарстві.

Економіст Олексій Кущ вказує на відсутність кореляції між заявами прем’єра. Він нагадує: буквально недавно Денис Шмигаль говорив, що через 15 років без реформи і підвищення податків не буде чим платити пенсії. При цьому підвищення базового активу країни, однієї з головних цінностей народу – землі – прогнозує вдвічі через кілька років.

“У цьому і проявляється вся суть цієї так званої земельної реформи. Якщо є актив, він продається, повинна бути конвертація реформи в зростання економіки і поліпшення добробуту населення. Але при цьому через 15 років не буде чим платити пенсії, як каже Шмигаль. Специфічна конвертація”, – говорить економіст.

Експерт каже, що ціноутворення землі відрізняється від ціноутворення інших товарів. По-перше, земля товар рентний і залежить від вартості оренди.

“У нас люблять порівнювати з високими цінами на землю в Європі, але забувають додати, що і оренда там в рази вища. Чому на Заході висока рента і орендна плата? 30-40% в структурі орендної плати займають дотації, які держбюджет виділяє орендарю. У ціні продукції фермера до 30% – це дотації держави. Відповідно, він може виробляти продукцію з більш високим рівнем доданої вартості – молоко, ягоди, овочі, а не технічні культури: ріпак, соняшник, кукурудзу, зерно. І може заробляти в кілька разів більше, ніж українські фермери. Тому вище орендна плата”, – пояснює Олексій Кущ.

По-друге, нагадує експерт і про прибутковість альтернативних інструментів. Якщо держава залучає борги під 10-15%, високий рівень прибутковості інвестор буде планувати і від землі. Грубо кажучи, якщо можна вкластися і нажитися на ОВДП, навіщо багато витрачати на землю?

Але крім ціни гектара, важливо оцінити і перспективи ринку для самої землі. Тобто в яку ціну їй обійдеться ринок.

“Як писав Карл Маркс, є диференційна рента А і В. Якщо спрощено, то диференціальна рента А – екстенсивний шлях землекористування, коли вичавлюється природня родючість. Диференціальна рента В – інтенсивний шлях, коли прибутковість землі підвищується за рахунок інвестицій в неї, в підвищення родючості . Вибір між диференціальними рентами простий. Якщо ти ведеш господарство на українському чорноземі, то отримуєш той же врожай, що отримав би в Європі на поганому ґрунті без капітальних інвестицій. Ти економиш на капітальних вкладення в землю, вичавлюєш її ресурс і отримуєш земельну ренту, – говорить економіст. -Маркс говорив, що якщо є можливість отримання диференціальної ренти А, ніколи не буде землекористувач прагнути до отримання ренти В. Простими словами, якщо з нашого чорнозему можна вичавлювати максимум, вирощуючи кукурудзу, ріпак, сою і зерно, ніхто не буде тут розвивати крапельний полив для вирощування овочів. У нашій моделі ринку землі ми приречені на диференціальну ренту А. Тобто на екстенсивний шлях розвитку і видавлювання останніх ресурсів з нашої землі. Як не парадоксально, щоб перейти до диференціальної ренти В, потрібно, щоб у нас відбулося повне виснаження землі і з’явилися ідіоти, які захотіли б в неї інвестувати”.

Чи є схеми з продажу юрособам та іноземцям?

“Те, що ринок відкривається тільки для фізосіб та 100 га в руки нікого не має вводити в оману. Якби вже зараз не створювалися схеми з масової скупки земель, не було б сенсу розглядати закон про консолідацію земельних ділянок. При покупці до 100 га і фізособами вона сенсу не має. Консолідація, а саме зняття всіх обмежень з механізмів користування землею, сівозміни, екологічної якості продукції, принципів добросусідства, стандартні межові знаки і дати право через суд забирати сусідні ділянки без згоди власників в обмін на незрозуміло що – ці норми потрібні в разі масштабної консолідації тисячами гектарів”, – попереджає А. Кущ.

28 квітня уряд подав розроблений ним законопроект №5438 про консолідацію в Раду.

Що ж стосується схем, то одна, щодо допуску іноземців на ринок, промальовується після прийняття законопроекту №2194. Він прибрав із Земельного кодексу статтю 186-1. Там йшлося про те, що проект землеустрою потрібно узгоджувати з уповноваженим органом виконавчої влади. Тепер не потрібно, зміна цільового призначення ділянки спрощена. А за нормами того ж ЗК іноземці та особи без громадянства мають право набувати права власності на землю несільськогосподарського призначення. Щоправда залишилася прив’язка до знаходження на ній нерухомості, яка належить іноземцю.

“Зараз немає ніяких обмежень із консолідації землі на банки – можна хоч 1 млн га. Вже зараз деякі наші лендлорди придивляються до покупки свої банків. Найближчим часом буде 1-2 покупки на ринку банківських активів. Це роблять, щоб використовувати їх для скупки землі через кредитно-заставні схеми, – розповідає Олексій Кущ. – Від формату земельного банку ми відмовилися, і у нас будуть земельні ломбарди. Як працює ломбард? Людина приходить з бабусиною каблучкою та її не купують, а нібито дають кредит на кілька годин під шалені відсотки . Людина кредит не повертає, і кільце переходить до ломбарду. Людина хоче продати, ломбард купити, а оформляється все як кредитно-заставна схема”.

Наступний варіант, пояснює економіст, давно і успішно випробуваний нашими торговими, поштовими та ювелірними компаніями, деякі з яких представляють собою конгломерати ФОПів. Коли під загальною юридичної оболонкою працюють сотні ФОПів, оформлених на співробітників. З землею той же принцип.

“Хто заборонить нашим лендлордам створювати конгломерати власників дрібних земельних ділянок? В руки по 100 га, а десять осіб – це вже тисяча га, сто осіб – 10 тис. га. Середній конгломерат ФОПів складається з 200-300 ФОПів. За аналогією беремо для земельної консолідації і отримуємо по 20-30 тис. га на одну структуру. Паралельно із купівлею землі на підставних осіб можна підписувати з ними договору на викуп з відкладальною умовою, договір застави. Можливостей убезпечити схему безліч”, – резюмує Кущ.

Які податки потрібно заплатити?

Зараз при продажі норми такі:

  • з доходу, який продавець нерухомості, в тому числі земельної ділянки, отримав в результаті продажу нерухомості один раз на рік і за умови, що вона була у нього у власності три роки, податок не стягується;
  • якщо за рік продається більше одного об’єкта нерухомості, то з доходу потрібно вже сплатити 5% податку (тоді як загальна ставка податку на прибуток – 18%). Плюс військовий збір (1,5%).

Тобто перший продаж паю сплату податків не передбачає, а наступні – так. Якщо ВР прийме законопроект про податкову реформу, нещодавно схвалений Кабміном, ситуація зміниться. Перший продаж земельної ділянки як і раніше не буде обкладатися податком і військовим збором. Другий за рік буде під 5% плюс 1,5% військового збору, а кожний наступний за рік – під 18% плюс військовий збір.

Документи, які необхідні для продажу:

  • паспорти та ідентифікаційні коди (продавця і покупця);
  • звіт про експертну грошову оцінку землі;
  • документи, що підтверджують право власності;
  • виписка Держгеокадастра про ділянку.

Чи можна отримати свій пай після відкриття ринку?

Передбачених кожному українцеві безкоштовних двох гектарів землі відкриття ринку не позбавляє. Формально, не ощасливлені паями громадяни їх можуть отримати, пройшовши шість кіл бюрократичного пекла.

“Перше – ви заходите на публічну кадастрову карту і знаходите вільну земельну ділянку, а також його розпорядника – ОТГ, міська рада. Від розпорядника необхідно отримати дозвіл на розробку документації із землеустрою. Ви подаєте відповідну заяву, і розпорядник повинен її розглянути протягом місяця. Є маса суперечок: вони не розглядають, їх зобов’язують. Після отримання дозволу ви звертаєтеся до сертифікованого інженера- землевпорядника, який розробляє документацію із землеустрою. Ви укладаєте з ним договір, оплачуєте і чекаєте на підготовку. Дозвіл і документ землевпорядника ви подаєте для реєстрації за місцем знаходження земельної ділянки. Може подати інженер або ви в ЦНАП. Можна подати заяву в електронній або паперовій формі, оригінал документа із землеустрою паперовий або електронний і електронний документ з відомостями про ділянку. Якщо подав інженер, то сім днів, якщо ви, то 14 днів триватиме перевірка. Після перевірки реєстратор кадастру реєструє земельну ділянку і дає витяг про реєстрацію. Але ви можете отримати і відмову в реєстрації. У разі, якщо ви подали не всі документи або вони не відповідають вимогам, або є проблеми із самою ділянкою. Часто ділянки накладаються одна на іншу, неправильно визначено кадастровий реєстратор або уповноважений орган, який має право розпоряджатися ділянкою. П’ятий крок, коли ділянка внесена до кадастру, затверджуєте документацію, розроблену інженером у розпорядника. Після того як він все затверджує, з витягом з дозволу на передачу ділянки вже звертаєтеся до реєстратора права власності, який реєструє її саме за вами. Після чого ви і отримуєте право власності”, – пояснив адвокат Ростислав Кравець.

Юрист каже, що начебто нічого складно, але пройти всі кроки часом просто нереально, коли справа стосується більш-менш ліквідних ділянок землі.

Чи буде референдум?

За два місяці до відкриття ринку землі 22% українців вперше про це почули від соціологів. Такі дані опитування соціологічної групи “Рейтинг”, проведеного наприкінці квітня. Знають про це 46%, і дещо чули 32%. Тобто обізнаність залишає бажати кращого.

Відкритий ринок був частиною передвиборчих обіцянок президента Володимира Зеленського, тому два роки тому 73% виборців, що прийшли на другий тур і віддали за нього голос, дали і карт-бланш на зняття мораторію на продаж землі. Але суть в деталях. Також президент обіцяв подати першим пакет законів про народовладдя, в тому числі й про референдум. Свій підпис під прийнятим законом про всенародне волевиявлення він поставив тільки в квітні цього року.

Умовами відкритого ринку саме референдумом має вирішуватися питання про допуск до операцій нерезидентів. Але є камінь спотикання: опитування показує, що українці хочуть вирішувати на референдумі питання про відкриття ринку в цілому. І якщо у вересні 2019 р. за це були 74% українців, то зараз вже 79%. З тих, хто взяв би учать у такому плебісциті однозначно за ринок – 36%, проти – 64%.

За фактом же підготовка до референдуму про іноземців не ведеться. Винесенням питання про запуск ринку в цілому зайнялася “Батьківщина” на чолі з Юлією Тимошенко і ще кілька ініціативних груп. Політичні бонуси в цьому випадку питання вторинне. Цікавіше зрозуміти, наскільки реально взагалі провести референдум про запуск ринку, чи може влада його заблокувати і чи є ризик, що іноземців допустять до участі в операціях без узгодження з українцями?

Олексій Кущ вважає, що під приводом того, що вузький ринок, тільки для фізосіб, ефекту не приносять, його відкриють для юросіб до передбаченої зараз дати, тобто до 2024 р. З тієї ж причини на широкому ринку захочуть побачити нерезидентів. Директор Українського інституту політики Руслан Бортник вважає, що у референдуму про нерезидентів мало надій з’явитися на світло. Їх допустять на ринок через схеми, а саме питання будуть затягувати. Політолог нагадує, що в Конституції прописано безліч обов’язкових до прийняття законів, але узгоджувати їх ніхто не поспішає. До слова, так було і з законом про референдум. Тому ігнорувати питання можна – досвід є.

Руслан Бортник вважає, що й у референдуму з питання про ринок в цілому низькі шанси на втілення.

“Через те, що його результат зрозумілий, – пояснює політолог. – Звичайно влада буде його блокувати, шукати юридичні, політичні причини. В цілому ймовірність проведення референдуму є. Просто, можливо, з іншим запитанням. Коли афільована з владою група може переформатувати його для отримання свого результату. Пояснюю. Якщо поставити запитання так: “чи підтримуєте ви ринок землі?”, 60-70% скажуть “ні”. Якщо поставити запитання про те, чи підтримуєте ви право вільного розпорядження своєю землею, то вже 50 на 50. Боротьба за запитання між різними ініціативними групами може тривати довго і стати елементом блокування питання в цілому. Ця загроза не дуже небезпечна для бізнесу. Навіть якщо українці на референдумі скажуть “ні”, це рішення потрібно ще імплементувати в закони, отже, пройде час . Закони зворотної сили не мають, і все, що буде продано, то законно і легально. Такий період в історії українських земельних відносин вже був. Коли в середині 90-х право власності, в тому числі на сільськогосподарську землю, оформлювали рішеннями судів. Поки цю схему не заборонили, частина паїв була продана. Можливий референдум на настрої бізнесу з 1 липня не впливає. Більш того, якщо ризик буде високим, всі будуть намагатися провести угоди якомога швидше”.

Джерело: Наш.live

uzhik

uzhik

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

Нагору